Les épargnants sont nombreux à s’intéresser aux SCPI de rendement pour les avantages qu’elles procurent : un complément de revenu de qualité, un taux de distribution élevé, plusieurs possibilités de montage pour une stratégie entièrement personnalisée.
Définition d’une SCPI de rendement
Cette famille de SCPI fonctionne avec un parc immobilier composé d’immeubles d’entreprises. L’objectif principal est de générer un rendement de plus de 4% - tandis que celui des autres familles de SCPI telles que celles dites fiscales enregistrent un taux de distribution d’environ 3.2%.
Ce bon taux de rendement est issu de la qualité des loyers provenant de grandes enseignes ainsi que d’un bail locatif de longue durée – généralement conclue sur une période de 9 ans à 12 ans, voire plus. Les SCPI de rendement intègrent ainsi des immeubles de bureaux, de logistique et de locaux d’activité, des murs de boutiques et de magasins ainsi que des immeubles d’éducation et de santé. Les hôtels et les immeubles adossés au secteur des loisirs et du tourisme font aussi partie du patrimoine des SCPI de rendement.
Le choix de la SCPI
Chaque investisseur se distingue par son propre profil : objectifs, niveau de tolérance aux risques, situation financière et patrimoniale, etc. C’est sur cette base qu’il construit sa propre stratégie et par conséquent, le choix de la SCPI qui fera partie de son portefeuille. Voici les différentes possibilités de souscription à la SCPI de rendement :
- souscrire en direct : l’acquisition des parts se fait directement auprès de la société de gestion et l’investisseur empoche des dividendes immédiats. Option recommandée pour celui qui souhaite augmenter son pouvoir d’achat mensuel
- souscrire dans une assurance-vie : l’adhésion ne se fait pas auprès de la société de gestion, mais plutôt de l’assureur auprès duquel l’épargnant a ouvert son assurance-vie. Dans ce cas, les dividendes sont redirigés vers l’épargne de l’assurance-vie pour y être capitalisées. Cette formule n’est donc adaptée qu’à ceux dont l’objectif est d’économiser sur le moyen ou le long terme, voire jusqu’à la retraite.
- souscrire en pleine propriété : c’est la souscription classique en SCPI afin de jouir de tous les avantages qui y sont rattachés
- souscrire en nue-propriété : le nu-propriétaire des parts ne perçoit aucun dividende pendant une durée préalablement définie. Une période de démembrement longue permet de tirer profit d’un avantage considérable sur le prix d’achat de la SCPI, avec une décote de plus de 30% et plus. Cette stratégie permet aussi aux contribuables fortement imposés d’échapper à l’impôt foncier issu des SCPI pendant la période de démembrement
- souscrire en usufruit : cette option est plutôt avantageuse pour une personne morale puisqu’il profite de la déduction des amortissements des parts de SCPI sur ses bénéfices imposables
Les indicateurs pour bien choisir son SCPI de rendement
La sélection repose sur les indicateurs de performance. Ceux-ci ont subi quelques modifications depuis le 1er avril 2022 :
- le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est remplacé par le taux de distribution ; cet indicateur est celui se rapportant au rendement avant fiscalité
- le rendement global immobilier est un nouvel élément intégré par l’ASPIM
- le taux d’occupation financier (TOF) et le taux de rendement interne (TRI) sont maintenus, mais leur mode de calcul a été modifié
D’autres paramètres sont à considérer au moment du comparatif des SCPI : la capitalisation, l’évolution du prix de la part, les frais, la valeur de retrait.
La meilleure manière de dynamiser un portefeuille est de diversifier les SCPI. À noter qu’outre les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, elles aussi, sont d’excellents supports d’investissement dont le but est de produire de la défiscalisation.
